Formalités préalables
à la vente d'un bien foncier

A) LE BIEN VENDU

Longtemps, les actes notariés ont décrit le bien en mentionnant une parcelle cadastrale et lorsque la mutation ne porait pas sur l'intégralité de la parcelle, au numéro de celle-ci était ajouté un " p " c'est-à-dire partie de la parcelle vendue, mais rien ne permettait de situer sur le terrain quelle était la portion cédée ; il est vrai qu'une pratique fort utile, malheureusement délaissée, décrivait le bien par l'énumération des confronta aux divers points cardinaux.

En application des décrets des 4 janvier et 14 octobre 1955, la mutation, si elle ne porte pas sur une parcelle cadastrale entière donne lieu à l'établissement d'un document d'arpentage ; à cet effet un géomètre dresse un document graphique représentant le découpage de la parcelle et ce plan, signé du vendeur et de l'acquéreur, sera publié ; en outre le numéro de la parcelle d'origine est rayé sur les documents cadastraux et remplacé par de nouveaux numéros, par exemple, l'un représentant la superficie vendue, l'autre celle restant propriété du vendeur.

Deux situations sont à envisager

Ou l'acquéreur du bien foncier a l'intention de construire sur le bien acheté et ce ne peut être qu'un bâtiment supplémentaire et dans ce cas c'est un certificat d'urbanisme normal qui doit être joint à l'acte de vente ; ou il ne se préoccupe que de la situation administrative du bien : existence de zone de préemption urbaine ou ZAD, conservatoire du littoral, périmètre sensible, servitudes légales et dans ce cas c'est une lettre de renseignements qui doit être fournie (circulaire du 31 décembre 1973, n' 73-217).

À noter cependant qu'un certificat d'urbanisme est nécessaire lorsque la vente d'un bien non-destiné à la construction entraîne un détachement de parcelle par rapport à une propriété comportant des constructions (C. urb., art. L. ]Il5 et R. 315-54).

Ces exigences tirées de l'Urbanisme sont de nature à enga,c,er les responsabilités du notaire qui ne les respecterait pas

( V. pour une servitude non aedificandi non signalée, Cass. 7 oct. 1980 ; JCP 1980, IV, 414, et surtout Étude de synthèse sur le problème, J. -P. Decoi-s, " Le devoir de conseil du notaire en matière d'urbanisme " : JCP N 1973, I, 2583).

Au cas où le bien vendu serait dans le périmètre d'une ZAD et que cette inclusion ne figurerait pas au certificat d'urbanisme (ou dans la lettre de renseignements), le notaire ne serait pas responsable de ne pas avoir informé de l'existence de cette situation (Cass. 1- civ., 15 avr. 1980 : Bull. civ. I, n' 1 1).

C) ACCÈS

Un arrêt rendu le 5 février 1997 par la Cour de cassation (Cass. 3' civ. : JCP N 1998, p. 287) rappelle, s'il était nécessaire l'importance des mentions dans l'acte de ve@te des précisions relatives au problème d'accès et de circuiation. Il y a le droit : 1 - d accès au bien vendu, mais 2 - également les accès qu'il doit à d'autres.

1. - Il peut se faire que la propriété soit contiguë à une route nationale ou départementale ; même sur ce point une difficulté peut se présenter, car s'il y a division de propriété, les parcelles vendues même en bord de voie publique peuvent se voir opposer par l'Administration un refus d'accès pour raisons de sécurité publique.

Le problème résulte souvent de ce que l'accès devait se faire par un chemin rural autrement qualifié de communal et là, il y aura lieu d'affiner car un chemin rural même figurant sur la feuille cadastrale n'est pas forcément utilisable. Aucune discussion possible si, après l'ordonnance du 7 janvier 1959, il a été incorporé dans la voirie communale donc domaine public ; en revanche s'il en est autrement et que la voie est dans le domaine privé de la commune, son existence théorique peut être contestée par d'autres propriétaires qui prétendent en voir prescrit l'assiette ou qu'il a disparu sur le terrain et surtout qu'il est impraticable, car dans ce cas, la commune ne peut pas être obligée à le mettre en etat.(CE, 20 janv. 1984 : Rec. CE, p. 12).

Autre hypothèse à prendre en considération -. aucune voie ouverte à la circulation publique ne dessert le bien vendu. Dans ce cas une alternative : soit la propriété borde un chemin privé ou en est l'aboutissement et en tant que propriétaire riverain de cette voie qualifiée de chemin d'exploitation, l'acquéreur deviendra propriétaire du sol du chemin au droit de sa propriété et devra participer à son entretien (C. rur., art. L. 162-1 et s.) mais il faut retenir, et l'acquéreur doit le savoir, il ne pourra pas déplacer l'assiette de ce chemin d'exploitation.

Soit aucune voie ne borde le bien ; dans ce cas le vendeur devra assurer à l'acquéreur une possibilité d'accès en utilisant les parcelles voisines dans le cadre des servitudes de passage ; ici plusieurs aspects possibles :

- le vendeur est titulaire d'une servitude conventionnelle sur le fonds voisin ; il y a alors lieu de vérifier l'acte constitutif et de prendre garde qu'il ne s'agit pas d'un simple droit personnel. Cette servitude conventionnelle sera insérée dans l'acte mais on devra s'assurer que l'acte constitutif avait été publié à la Conservation des hypothèques en sorte que le propriétaire du fonds servant n'en conteste pas l'opposabilité ;

- la vente constitue le premier démantèlement d'une propriété sur laquelle le propriétaire d'origine avait prévu des voies de circulation ; 'Par le fait de la division, l'acquéreur bénéficie de ces voies par destination du père de famille sauf à prévoir dans l'acte que l'acquéreur renonce à cette servitude (Cass. 31 civ., 16 mars 1977: Bull. civ. III, n' 135) ;

- la vente porte sur une partie du bien du propriétaire et la partie vendue borde la voie publique alors que la partie conservée par le vendeur n'a plus d'accès ; dans ce cas, il y aura lieu de prévoir une servitude de passage sur le fonds vendu au profit du bien du vendeur ; à défaut ce vendeur enclavé volontairement ne pourrait revendiquer l'application de l'article 682 du Code civil.

2. - Il y aura lieu de prévoir, au cas où existe un chemin d'exploitation même si l'assiette en est acquise par l'acquéreur, qu'il doit respecter la circulation au profit des autres bénéficiaires de ce chemin (Cass. 31 civ., 5févr. 1997, cité supra).

Il y aura lieu également de mentionner dans l'acte les servitudes de passage qui peuvent grever le fonds vendu en vertu d'actes antérieurs et en reproduisant l'acte constitutif.

il apparaît que si une servitude pour desservir un fonds voisin frappe le bien vendu, il semble nécessaire de faire mention du jugement qui l'a établie.

D) SERVITUDES LÉGALES PASSIVES.

Elles sont innombrables susceptibles de grever le bien vendu ; faut-il en faire état ou se contenter d'une formule générale ? Un arrêt du l'juillet 1998 (Bull. civ. III, n' 155) inciterait à la première solution puisqu'il affirme que la servitude résultant de l'existence de câ@les EDF alimentant un transformateur devrait être signalée dans l'acte et de même pour un oléoduc (Cass. 3' civ., 21 févr. 1994 : BulL civ. III, n, 38).

En application de l'article 8 de la loi de 1913, le vendeur doit signaler à l'acquéreur l'existence d'un classement comme monument historique ou de l'inscription du bien vendu sur la liste des monum' ents historiques. De même si le préfet, confon-nément à l'article L. 160-6 du Code de l'urbanisme, a établi la servitude de passage pour piétons en limite de la propriété vendue et du domaine public maritime, cette décision du préfet doit être portée à la connaissance de l'acquéreur. De même encore si en application de l'article L. 321-5-1 du Code forestier, l'État a établi une servitude de passage dans les bois vendus pour assurer la continuité des voies de défense contre l'incendie, cette servitude est à mentionner. On pourrait se poser la question de savoir si le vendeur ayant conclu avec le Département une convention autorisant l'utilisation du bien vendu pour l'établissement d'un itinéraire de promenade et de randonnée, cet accord ne devrait pas être porté à la connaissance de l'acquéreur (art. 56 de la loi du 22 juillet 1 983).

Toutefois le vendeur doit notifier à l'ASA le changement de propriétaire avant le 31 janvier de l'année suivant celle de la mutation ; à défaut l'ancien propriétaire demeurera tenu des cotisations dues à l'ASA (CE, 8 juill. 1998 : RD rur. 1999, p. 187).

G) REMEMBREMENT

En application de l'article L. 121-20 du Code rural, àdater de la décision du préfet fixant le périmètre de l'opération d'aménagement foncier, tout projet de mutation de propriété doit être sans délai porté à la connaissance de la commission communale ; si la commission fait objection, la demande doit être soumise, pour autorisation, à la commission départementale (V. à ce sujet, CE, 24 avr. 1985 : RD rur. 1985, p. 593). Il est donc conseillé de prévoir une condition suspensive jusqu'à autorisation de la commission départementale ; sur les formalités de cette demande, V. art. R. 121-28 du Code rural.

D'autre part, si le remembrement est accompli, l'article L. 123-17 du Code rural édicte que toute division envisagée des parcelles comprises dans le périmètre doit être soumise à la commission départementale et peu importe qu'il s'agisse d'un partage, d'une donation ou d'une vente (Cass. 31 civ., 20 mai 1974 : BUIL civ. III, n, 214).

Au cas où le bien vendu comporte des bâtiments, il apparaît que la réglementation sur le saturnisme devrait être respectée (V. JCP N 1 999, p. 1 154).

De même et surtout celle sur les termites (L. n' 99-471, 8 juin 1999 : JCP N 1999, p. 957).

A) VENTE D'UN BIEN À DESTINATION AGRICOLE, LIBRE DE LOCATION, QUE L'ACQUÉREUR SE PROPOSE D'EXPLOITER

1. - Il y aura lieu, lors de l'établissement des origines de propriété, de se préoccuper de savoir si, au moins, certaines parcelles n'ont pas été acquises de la SAFER par le vendeur depuis moins de dix ans, car, dans ce cas, il s'est engagé àconserver l'exploitation agricole pendant dix ans et a bénéficié du reste d'une exonération fiscale ; il ne faut pas perdre de vue qu'à défaut de respect de cet engagement, la SAFER serait en droit de faire prononcer la résolution de la vente, ce qui mettrait à néant la vente projetée (Cass. 3' civ. ' 9 nov. 1983 : RD rur. 1984, p. 416). Certes on peut négocier avec la SAFER la possibilité de revente ; de toute manière, au moment de l'avant-contrat, on pourrait prévoir une clause suspensive d'un non-exercice de l'action en résolution par la SAFER.

Il est nécessaire de vérifier si le vendeur, actuellement exploitant, n'a pas exercé un droit de reprise pour exploitation personnelle contre son fermier depuis moins de neuf ans, car, à défaut, en présence de la vente, l'ex-preneur pourrait demander la réintégration (C. rur., art. L. 411-66).

Il importe d'avoir la confirmation que la superficie vendue en vignes et même matériellement existante correspond au Casier viticole et pour celc- joindre à la vente une fiche d'encépagement à jour, grâce à laquelle on connaîtra les surfaces légalement existantes et toutes précisions sur les parcelles AOC et les autres ; à défaut de régularité, les Douanes pourraient faire arracher des terres acquises à des prix correspondants. Il est conseillé d'obtenir même de la Direction des douanes un certificat affirmant la réalité juridique des plantations vendues.

De plus, si la propriété vendue utilisait les services de la coopérative vinicole, le vendeur doit en principe céder ses parts de coopérative à l'acquéreur qui prendra la suite dans l'obligation de livraison (C. rur., art. R. 522-5) ; au cas où l'acheteur refuse de prendre les parts, il y aura lieu de justifier que des diligences ont été faites auprès de lui pour l'inciter à acquérir ; mais il ne s'acit que d'une obligation de CI moyen et non de résultat (Cass. I- civ., 6 déc . 1994: RD rur. 1995, p. 164. - 16 janv. 1996 : RD rur. 1996, p. 247).

Sur une partie importante du territoire, lorsqu'une exploitation agricole est vendue, va se poser le problème de la production laitière qui y était assurée.

Le principe est posé par l'article 1" du décret du 22janvier 1996 : en cas de vente... d'une exploitation, la quantité de référence laitière correspondant à cette exploitation est transférée au producteur, personne physique ou morale qui ne bénéficie d'aucune quantité de référence et qui reprend cette exploitation et y poursuit la production laitière. Il faudra, bien entendu, que l'acquéreur prenne parti, car s'il ne veut pas continuer l'exploitation laitière, la quantité de référence reviendra à la " réserve ". Par ailleurs, pour éviter contestation sur la quantité de référence, se basant sur l'article 2 du décret susvisé, lorsque le vendeur a bénéficié de quantité de référence supplémentaire en application de l'article 9 du décret du 1 1 février 1991 ou de l'article 5 du décret du 17 juillet 1984, ces quantités ne sont pas transférées à l'acquéreur mais reversées à la réserve. Il y a lieu également de ne pas omettre les effets de l'article 3 du décret : si l'acquéreur a déjà une exploitation laitière avec une quantité de référence supérieure à 300 000 litres, un prélèvement exceptionnel de 40 % de la quantité à transférer est prélevé au profit de la réserve. Il y a donc, au moment de la vente, une opération presque comptable indispensable dans le cadre de ces articles du décret.

Aux termes du décret du 30 août 1991, le producteur de lait peut renoncer à la production contre paiement d'une prime ; ce principe est à prendre en considération au moment de la vente.

Si une prime a été sollicitée, jusqu'à décision du préfet àce sujet, la vente du foncier est impossible (art. 7 du décret).

Si la prime a été accordée, l'exploitation concernée ne pourra plus livrer de lait, sauf circonstances exceptionnelles ; par suite il est fondamental que, dans l'acte de vente, soit précisé si une prime d'abandon de la production laitière a été accordée au vendeur.

Aux termes du décret n' 93-1260 du 24 novembre 1993, les droits à prime dont bénéficiait un exploitant qui vend son exploitation, c'est-à-dire l'ensemble des terres, bàtiments d'exploitation et cheptel, sont transférés à son acquéreur à la condition que l'exploitation n'ait pas été réduite de plus de 15 % dans les trois ans précédant la cession ou de plus de 50 % dans les six ans la précédant, mais il est indispensable que l'acquéreur reprenne la totalité de l'exploitation cédée pour y continuer l'élevage. Même si le vendeur conserve une exploitation de subsistance au plus égale à un hectare, à l'exception des bois, landes et friches, il n'y a pas d'obstacle au transfert. Il importe que vendeur et acquéreur notifient au préfet qui devra connaître le transfert au successeur dans l'exploitation.

En application du décret n, 93-738 du 29 mars 1993 modifié par le décret n, 98-196 du 20 mars 1998, un exploitant agricole peut obtenir une prime à l'hectare s'il s'engage à respecter les conditions prévues par le décret pour 1'utilisation des prairies, herbages à moindre charge ; cet engagement est pris pour cinq ans avec transmission de l'engagement et de la prime à l'acquéreur. Aussi, en cas de vente de pâturages primés, il y a lieu de mentionner dans l'acte l'engagement pris en application du décret en sorte que l'acquéreur soit averti qu'il doit poursuivre l'exécution de l'engagement pour ne pas perdre le bénéfice de la prime et même risquer un remboursement pour les années perçues en cas de fausse déclaration. Bien que le texte ne le dise pas expressément, il semble préférable de faire connaître au préfet et à l'ADASEA la mutation.

Si le vendeur est titulaire de prime à la production de blé dur, elle peut être transférée à l'acquéreur à condition qu'il soit producteur.

En application du décret n, 94-1054 du 1" décembre 1994, est attribuée une prime à l'agriculteur qui s'engage à boiser une partie de son exploitation ; il perçoit cette prime à condition de s'engager à entretenir les bois pendant quinze ans. À défaut d'exécution, il est tenu de rembourser. S'il y a vente, le bénéfice de la prime peut être transféré à l'acquéreur qui devra respecter l'engaaement d'entretien. Dans l'acte de vente si la période de quinze ans n'est pas achevée, il semble important que l'acquéreur prenne l'engagement de continuer l'exploitation forestière après qu'il aura été averti de l'attribution de la prime à son vendeur sur le bien vendu.

Lorsqu'un contrat de gel d'une certaine superficie de terres d'une exploitation a été passé avec le préfet contre paiement d'une prime, si le bénéficiaire ne remplit pas ses engagements, il doit rembourser les sommes perçues. Certes le bénéficiaire peut demander la résiliation du contrat mais s'il ne l'a pas fait et vend sa propriété avant l'expiration du contrat, quelles sont les obligations de l'acquéreur ? Le décret (art. 11) traite du problème lorsque la SAFER est l'acquéreur. On peut estimer que l'acquéreur ordinaire puisse également prendre la suite du contrat, mais s'il ne le veut pas, le vendeur risque d'être obligé de rembourser. Là encore, il faudra faire référence au problème dans l'acte de vente.

Chaque fois qu'il y aura vente de terres prises en considération pour le gel et génératrices de prime, la demande " d'aide surface " doit préciser le nom de l'acquéreur, d'où nécessité dans l'acte de vente de prévoir les terres qui ont fait l'objet d'un gel et d'une attribution de prime.

Les situations envisagées précédemment ne concernent que certaines exploitations ; en revanche, il y a lieu de se préoccuper du contrôle des structures chaque fois qu'est vendue une propriété que l'acquéreur se propose d'exploiter.

Qu'il s'agisse de la législation en vigueur ou celle résultant de la loi d'orientation du 9 juillet 1999, celui qui achète une propriété et qui entend l'exploiter, s'il n'est pas en règle avec le contrôle des structures, risque d'être privé du droit de se servir de son bien et même d'être frappé de lourdes pénalités. Le rôle du notaire est capital en la matière, car, au cas où il n'aurait pas tenu l'acheteur au courant de l'incidence de la législation, sa responsabilité pourrait être éventuellement recherchée. Un certain nombre de situations sont à prendre en considération même si l'énumération n'est pas forcément limitative.

L'acquéreur est déjà exploitant

Il y aura lieu à autorisation du préfet
- si du fait de l'acquisition, son exploitation va dépasser le seuil visé à l'article L. 331-2, l', du Code rural,
- si le bien acquis est distant du siège de son exploitation d'un kilométrage visé par le schéma directeur départemental.

L'acquéreur entend acheter pour s'installer.

Législation actuelle : l'autorisation est nécéssaire s'il n'a ni expérience professionnelle de cinq ans assuree sur au moins I/2 SMI ni diplôme équivalent au BPA s'il a dépassé l'âge de la retraite.

Innovation de la loi de 1999 : L'installation sur une superficie supérieure au seuil fixé jusque là uniquement pour l'agrandissement exige une autorisation ; notons cependant qu'il faudra que le nouveau schéma directeur soit pris pour que ce texte s'applique.

Une autorisation est nécessaire s'il s'aoit de l'installation pour une société dont la superficie divisée par le nombre d'associés exploitants dépasse le seuil fixé à l'article L. 331-2, 1,, du Code rural, en cas d agrandissement de la superficie exploitée par cette société au-delà du même seuil.

Une déclaration au préfet sera nécessaire si l'acquisition par la société n'entrECine pas autorisation au sens du précédent paragraphe.

Dans les hypothèses où une autorisation est nécessaire et même une déclaration, tant que la loi nouvelle ne s'appliquera pas ou l'acquéreur, bien informé, a obtenu l'autorisation ou fait la déclaration et la justification de ces formalités devra être jointe à la vente.

Ou l'acquéreur n'a pas rempli les formalités et obtenu satisfaction et dans ce cas, la vente devra être conclue sous condition suspensive en sorte qu'il ne risque pas d'acheter et se trouve interdit d'exploiter.

Il faut attendre des précisions par décret pour l'application du système voté ; on ignore les formalités éventuelles en cas de vente de la propriété si le propriétaire a souscrit un tel contrat.

1. - La première précaution à prendre consiste à s'informer si le bien ne fait pas l'objet d'une location; la difficulté est certaine lorsque le vendeur ne fait pas mention d'un bail écrit et affirme qu'il n'y en a pas. À le croire, on ne notifiera pas la vente mais si le preneur prouve l'existence d'un bail verbal, la vente pourra être annulée (C. rur., art. L. 412-12).

En revanche, si la vente est notifiée, même s'il n'y avait pas de bail ouvrant le droit à préemption, du moment que le destinataire de cette notification 1 1 accepte, la vente est parfaite (Cass. 31 civ., 23 févr. 1994 : Bull. civ. III, n, 36), même s'il ne remplissait pas les conditions pour pouvoir préempter. Il faut remarquer que l'investigation est délicate car l'inscription à la Mutualité sociale agricole ne prouve pas forcément l'existence d'un bail ouvrant droit à préemption (Cass. 3' civ., 23 févr. 1999, Autret).

2. - En application de l'article L. 411-69 du Code rural, le notaire doit faire connaître à l'acquéreur qu'il aura à supporter les indemnités pour améliorations culturales au preneur en place s'il vient à quitter la Propriété.

Toutes ces précautions préalables prises s'ouvrent alors les droits de préemption à respecter :

1. - C. urb., art. L. 211-1 : Si le terrain est situé dans une commune où le conseil municipal a décidé d'utiliser le droit de préemption urbain, le bien foncier vendu peut être dans une des zones où joue la préemption et notamment en Zone NA.

2. - C. urb., art. L. 212-1 : Le bien foncier vendu peut être situé dans une ZAD, par conséquent susceptible de préemption.

3. - C. urb., art. L. 142-1 : Si le bien est situé dans un périmètre sensible, là encore la préemption jouera.

4. - C. rur., art. L. 243-4 : Le droit de préemption jouera si le bien est situé dans la zone d'action du Conservatoire du Littoral.

Après la purge de ces droits s'ouvrent les droits de préemption agricole

Si la propriété n'est pas louée, il y aura lieu de notifier la vente à la SAFER pour lui permettre d'exercer son droit.

Si elle est louée, il y aura lieu de notifier la vente au locataire en place ; ce n'est que s'il n'exerce pas son droit de préemption ou s'il n'est pas en place depuis trois ans que le droit de préemption de la SAFER devra être purgé.

ex : REVUE DE DROIT RURAL n'280 février 2000