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La SCI de Location

Qu'est ce qu'une SCI de location

Pourquoi créer une SCI

Les structures juridiques de la SCI

Comment fonctionne la SCI ?

Quelle fiscalité pour la SCI ?

Les SCI soumises à l' I.S

Revenus fonciers ou I.S

Récapitulatif de la fiscalité

Dispositions légales de la SCI

Statuts simplifiés de SCI

 

Qu'est-ce qu'une SCI de location ?

C'est la plus courante des sociétés civiles Immobilières et comme son nom l'indique, elle sert à louer et à gérer un patrimoine immobilier.

Cette société civile immobilière de location (SCIL) vous permet de ne pas être directement propriétaire de tel ou tel bien et de le gérer, puisque c'est elle qui le fera à votre place.

Aussi répond-elle à de nombreux besoins, tant sur le plan familial que professionnel, ainsi que pour entreprendre des investissements importants avec des amis ou des personnes étrangères, afin de se constituer à plusieurs un patrimoine immobilier.

Enfin, elle est souvent utilisée par des personnes de même profession afin d'acquérir et gérer les locaux utiles à l'exploitation.

 

Se constituer et gérer un patrimoine immobilier

C'est une société de personnes constituée par des partenaires qui désirent s'associer dans le but d'acquérir en commun un ou des immeubles afin de se constituer et de gérer un patrimoine immobilier.

En fait, il s'agit d'un contrat permettant la création d'une personne morale, la société civile immobilière, qui sera régie par ce contrat et par la loi.

L'une de ses particularités essentielles est son caractère civil, c'est-à-dire qu'elle ne fait pas acte de commerce sous peine d'être considérée comme une société commerciale et être par conséquent soumise à des règles différentes et tout particulièrement en matière fiscale.

L'activité de location et de gestion des immeubles est en elle-même une activité purement civile.

C'est pourquoi des personnes privées, mais aussi des professionnels exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale ou libérale pourront procéder à la location immobilière et constituer pour ce faire une société civile immobilière dont ce sera la seule activité.

Acquérir des biens et se constituer des revenus

L'objectif est néanmoins très ciblé. Il ne peut concerner que des intérêts personnels ou familiaux, en l'occurrence la location immobilière.

Ainsi, un couple marié, des parents et leurs enfants, des concubins, des amis ou toutes autres personnes pourront constituer une société civile immobilière de location pour satisfaire leur objectif commun, c'est-à-dire l'acquisition d'immeubles afin de les louer pour se procurer des revenus.

Cette formule d'acquisition en société civile immobilière permet d'éviter celle de l'achat en indivision, qui pose de véritables problèmes quand un événement surgit, tels le divorce, la séparation, la mésentente, le décès, etc. Alors que dans l'indivision, il faut souvent vendre pour se partager le produit de cette vente, avec la société civile immobilière chacun sera propriétaire de ses parts ainsi que des revenus.

En effet, au contraire de la SCIL, en indivision, il y a absence de personnalité morale. L'indivision ne peut assurer la stabilité. "Nul ne peut être contraint à demeurer en indivision. "

Que survienne un divorce, un décès ou simplement un conflit entre les indivisaires et c'est le patrimoine qui devra être vendu afin que chaque indivisaire puisse recevoir sa légitime part de capital.

Enfin, qui aura la légitimité pour gérer ce patrimoine Indivis ?

Devant ces mêmes événements, la SCIL apporte une réponse. Le problème est réglé par avance puisque chaque associé est propriétaire de parts et que chaque part sociale lui permet de percevoir les revenus qui y seront attachés. Quant à la gestion, c'est le gérant qui l'assure.

Enfin, les statuts peuvent prévoir des clauses particulières et spécifiques assurant la stabilité de la société. Une clause peut, par exemple, rendre la société complètement fermée, c'est-à-dire que la plus petite modification du capital social devra obtenir l'accord unanime des associés.

 

wpeBB.jpg (869 octets) Pourquoi créer une SCl de location ?

De nombreuses raisons peuvent motiver différentes personnes à constituer une société civile de location.

Le patrimoine de la société civile immobilière ne sera pas démembré en cas d'incidents de parcours tels le décès, le divorce... En effet, chaque bénéficiaire se verra attribuer des parts de société qui le rendront propriétaire d'une partie de ce patrimoine.

 

Le cas des époux

Ce type de société répond à des besoins variés. C'est le cas des époux qui acquièrent des biens en société civile immobilière et deviennent ainsi, au travers de cette société, propriétaires immobiliers et détenteurs de revenus locatifs.

Pour acquérir ces biens et pour les rénover, la société pourra emprunter auprès de sa banque afin de parfaire le financement. Les loyers que percevra la société civile immobilière constitueront son chiffre d'affaires et permettront de rembourser les annuités d emprunt. Lorsque l'emprunt sera remboursé, les époux et leurs enfants bénéficieront de revenus fonciers en proportion des parts qu'ils détiennent dans la société.

En cas d'incidents de parcours, un divorce par exemple, il n'y aura pas obligation de vendre les immeubles, car chacun après le divorce restera propriétaire de ses parts.

Dans le cas d'un décès, les héritiers se verront aussi attribuer des parts.

Le cas des concubins

Deux concubins pourront de la même manière acquérir en société civile immobilière un immeuble et prévoir dans le contrat de société, appelé statuts, la possibilité en cas de décès de l'un des deux, de bénéficier du fruit ou de la jouissance du logement.

 

Le cas des commerçants, des artisans et des professions libérables

Un commerçant, un artisan individuel ou un professionnel libéral pourra de même acquérir les murs commerciaux de son affaire ou les locaux professionnels où il exerce son activité libérale par une société civile immobilière de location.

L'Exploitant commercial, artisanal ou libéral paiera ainsi un loyer à la SCIL, dont il sera en fait bénéficiaire proportionnellement au nombre de parts qu'il détient dans la société. Il déclarera les revenus au titre des revenus fonciers. M C'est une manière de se louer à soi-même.

Lorsque ce professionnel vendra son affaire, il pourra céder les parts de SCIL ou bien les garder et continuer à percevoir des loyers, s'assurant ainsi un complément de retraite.

 

Le cas des amis

Enfin, des amis peuvent, en constituant une société civile immobilière, apporter chacun des capitaux permettant la réalisation d'une acquisition immobilière plus importante.

 

Le cas des personnes sans lien particulier

De même, des personnes sans lien particulier peuvent monter une opération locative de grande envergure afin d'obtenir les revenus dont ils auront besoin, par exemple après la cessation de leur activité professionnelle.

Grâce aux emprunts obtenus par la "Société  civile immobilière, un effet de "levier" permettra aux associés de se constituer un patrimoine immobilier dont lis seront propriétaires, s'habituant en même temps à le gérer.

 

wpeBB.jpg (869 octets)Structures juridiques

La création d'une société civile immobilière nécessite accomplir différentes formalités d'ordre administratif et juridique. Ce sont les statuts qui, en conformité avec la loi, régleront les rapports entre associés.

En premier lieu, Il s'agit de rédiger le contrat de société, c'est-à-dire les statuts.

La rédaction des statuts est de première importance puisqu'ils comprennent les règles générales applicables à toute société et les règles spécifiques aux sociétés civiles immobilières.

C'est par les statuts que la société civile immobilière doit acquérir sont caractère propre. Aussi, chaque clause doit-elle être mûrement réfléchie afin de bien prendre en compte les relations entre associés pour ne pas mettre en péril l'avenir de la société ou freiner les buts à atteindre.

En effet, les clauses d'une société civile immobilière qui réunit parents et enfants dans le but d'épargne mais aussi dans un avenir successoral, celles organisant les relations entre différents amis, celles de différents investisseurs ou, enfin, celles ayant pour but l'utilisation d'une résidence de loisirs sont bien différentes.

C'est ainsi qu'une clause des statuts peut permettre aux concubins de bénéficier de la jouissance de leur résidence principale.

Ils peuvent être cogérants de la SCI. En cas de décès, le conjoint survivant sera libre d'occuper l'habitation en fixant le loyer à payer à la société.

Il pourra aussi, grâce à une clause statutaire, rembourser aux héritiers la valeur des droits sociaux leur revenant en prévoyant un délai de paiement suffisamment long.

Les statuts peuvent de même prévoir que le gérant de la SCI soit nommé sans limitation de durée.

 

Les statuts

Les statuts de la société civile immobilière comportent les mentions obligatoires prévues par le Code civil et règlent les rapports entre Ies associés. C'est le contrat de société.

Ils indiquent:

 

Les associés

Deux personnes suffisent pour constituer une "Société civile immobilière.

Deux époux, seuls ou avec d'autres personnes, peuvent être associés d'une société civile.

Un époux ne peut employer des biens communs pour faire un apport à une société ou acquérir des parts sociales non négligeables, sans que son conjoint en ait été averti et sans qu'il en soit justifié dans l'acte.

La qualité d'associé est également reconnue, pour la moitié des parts souscrites ou acquises, au conjoint qui a notifié à la société son intention d'être personnellement associé.

Un nombre plus important de personnes est bien sûr possible, puisqu'il n'a pas été prévu de maximum quant à leur nombre.

Chaque associé doit avoir la capacité juridique pour s'engager dans une société civile immobilière.

Il s'agit :

Chaque associé doit signer les statuts et il est évident que son consentement ne doit pas être vicié, c'est-à-dire qu'il doit se réaliser en toute liberté.

La dénomination sociale

C'est  l' appellation e la société.
Elle prend différentes formes, par exemple pour l'acquisition d'un immeuble, le lieu de cet immeuble: " SCI du 18 de la rue Gambetta" ou " SCI de location des studios du Maine", ou, tout simplement, les noms des associés: " SCI de location Dupont Pierre et Jérôme ".
Elle peut aussi prendre une dénomination précisant le nombre d'enfants associés.
Exemple dans le cas d'une SCI entre enfants: "SCI Four Children".
Et enfin, dans le cas d'une SCI constituée pour la jouissance d!une résidence de loisirs: " SCI Résidences de la plage".

La durée

La durée est libre, sans toutefois pouvoir dépasser 99 ans. Cependant, elle est reconductible. Elle court à dater de l'immatriculation de la société.

Le siége social

Le siège social est librement fixé mais il a un caractère obligatoire. Il peut être situé chez l'un des associés ou en tout autre lieu.

Il détermine:

 

L'Objet social :

Il signifie la raison de la création de la société civile immobilière et son activité.

Exemples:

Le capital social

Il n'est prévu aucun minimum pour constituer le capital d'une Société civile Immobilière.

Cependant, il faut être attentif à son montant lorsqu'une SCI est constituée dans le but de l'achat d'un immeuble: il est opportun de fixer le capital social d'un montant proche de celui de l'acquisition envisagée afin de tenir compte de l'imposition des futures plus-values en cas de revente.

Par ailleurs, il convient de préciser que le capital social peut être partiellement libéré et qu'aucun délai n'est imposé pour la libération du solde.

La valeur nominale de chaque part est fixée librement par les associés et est le plus souvent d'un montant de 100 F.

Exemple: capital social: 300 000 F = 3 000 parts de 100 F.

Les apports

C'est un élément "essentiel" . Les apports réalisés par chaque associés  sont obligatoires et peuvent être d'inégale importance.

Les apports de chaque associé fixent le montant du capital de la société et déterminent proportionnellement le nombre de parts et les droits de chacun d'eux.

Les apports peuvent être effectués en numéraire (il s'agit d'une somme d'argent) ou en nature (un immeuble par exemple).

Les apports de quotes-parts de biens indivis sont possibles. C'est d!ailleurs le cas lorsqu'à la suite d'un décès différents héritiers souhaitent constituer une société civile immobilière afin de gérer ensemble les biens hérités.

 

wpeBB.jpg (869 octets)Fonctionnement de la SCI

La société civile immobilière est une personne morale qui a son fonctionnement propre, indépendant des activités des divers associés.

 

La gérance

La gérance est assurée par un gérant associé ou non. S'il est associé, il n'est pas obligatoirement nommé dans les statuts. Il est désigné par les associés représentant plus de la moitié du capital social.

Le gérant doit posséder la pleine capacité juridique.

La durée du mandat du gérant correspond à la durée de la société, sauf conditions contraires dans les statuts.

Un ou plusieurs gérants peuvent être nommés. C'est le gérant qui détient le pouvoir dans la société. Ainsi, un chef de famille gérant de la SCI pourra conserver le pouvoir, c'est-à-dire la haute main sur les décisions tout en transmettant la propriété des parts sociales à ses enfants.

Il est donc de toute première importance de rédiger avec précaution et clairvoyance les pouvoirs du gérant.

Ainsi, les statuts peuvent prévoir l'obligation de l'unanimité pour révoquer le gérant.

Enfin, la compétence peut aussi être prise en compte pour le bon fonctionnement et pour l'avenir de la société.

La révocation du gérant peut être très limitée ou virtuellement nulle. En l'absence de précisions dans les statuts, le gérant peut être révoqué par décision des associés représentant plus de 50 % des parts sociales. Ainsi, un gérant associé majoritaire West-il pas révocable. Seule une révocation judiciaire serait possible. La charge de la preuve de la légitimité de la demande de révocation appartient au demandeur.

Dans ses rapports avec les tiers, le gérant engage la société dans le cadre de son objet social.

 

Le gérant peut ainsi procéder valablement aux opérations suivantes:

Le gérant a une double limitation de pouvoirs :

La rémunération

La fonction de gérant est le plus souvent bénévole, mais les statuts ou l'assemblée des associés peuvent prévoir sa rémunération, qui sera soumise aux charges sociales.

 

Le cautionnement

Le cautionnement par la société civile immobilière est licite lorsqu'il entre dans la réalisation de l'objet social. En effet, la réalisation de l'activité de la société peut nécessiter le cautionnement dès lors qu'il y a un intérêt commun. Ce cautionnement peut être donné par le gérant si les statuts l'y autorisent.

Enfin, la SCI peut se porter caution pour ses associés afin de leur permettre de satisfaire aux appels de fonds nécessaires à la réalisation de l'objet social.

 

Les décisions collectives

Elles sont nécessaires pour décider de tout ce qui excède les pouvoirs donnés au gérant.

En principe, ces décisions collectives sont prises à la majorité prévue par les statuts. En l'absence de clauses particulières, les décisions qui excèdent les pouvoirs du gérant, sont prises à l'unanimité. Enfin, l'approbation du compte rendu annuel du gérant aux associés nécessite une décision collective.

En cas de désaccord, tout associé a la possibilité de demander au président du tribunal de grande instance la désignation (fun administrateur judiciaire provisoire.

En principe, les décisions sont prises par les associés réunis en assemblée. Toutefois, les statuts peuvent prévoir qu'elles résulteront d'une consultation écrite. C'est en principe le gérant qui convoque les associés à ces assemblées.

Cette convocation se fait généralement par l'envoi d'une lettre recommandée quinze jours avant la date de cette réunion.

Entre associés de la même famille, père, mère et enfants, la convocation verbale est valable dès lors que tous les associés sont présents.

La convocation à l'assemblée générale doit comporter l'ordre du jour. Les gérants doivent, au moins une fois dans l'année, rendre compte de leur gestion aux associés. Cette reddition de compte doit comporter un rapport écrit &ensemble sur l'activité de la société au cours de l'année ou de l'exercice écoulé, comportant l'indication des bénéfices réalisés ou des pertes encourues.

À cette assemblée, le gérant fera approuver les comptes et demandera quitus de sa gestion. Enfin, l'assemblée décidera de l'affectation des résultats. On le voit bien, l'ordre du jour doit être précis et mis à la disposition des associés afin qu'ils puissent préparer les points dont ils souhaitent débattre.

Les modifications statutaires

Au cours de la vie de la SCI, les statuts peuvent être modifiés. Article 1852 du code civil prévoit que les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus au(x) gérant(s)sont prises selon les dispositions statutaires, ou en l'absence de telles dispositions, à l'unanimité des associés.

wpeBB.jpg (869 octets)Quelle fiscalité pour la SCI

Afin d'appréhender la fiscalité de la société civile immobilière, il faut détailler la fiscalité du fait de sa constitution, des apports, mais aussi la fiscalité de la gestion au quotidien et enfin, du fait des augmentations ou diminutions du capital et de sa dissolution.

La constitution de la SCI

Les statuts qui ont été signés, comme nous l'avons précédemment noté, par tous les associés, sont soumis à la formalité de l'enregistrement avec la conséquence du paiement de deux droits.

Le droit de timbre

Toutes les pages des statuts doivent être timbrées de chaque côté, sauf si une seule face est utilisée dès lors que la précaution a été prise de noter: "face annulée" (art. 905 du CG4.

le droit d'enregistrement

Les statuts doivent être ensuite déposés au greffe du tribunal de commerce après avoir été au préalable enregistrés. Le droit d'enregistrement proportionnel est perçu sur la valeur des apports.

les apports

Les apports purs et simples à une société  sont soumis au droit fixe de 1 500 F. Les apports d'immeubles, droits immobiliers et autres biens à une société passible de l'IS  sont soumis à un droit de mutation de 13 % ou égal au droit de vente si celui-ci est inférieur.

La cession de parts sociales est soumise à un droit de 4,80% si elle intervient dans les 3 ans, c'est le tarif des ventes d'immeubles qui s'applique).

Les ventes d'immeubles (non passibles de la TVA) sont soumises à un droit d'enregistrement.

Habitation:

Immeubles professionnels:

 

Les plus-values d'apports

À la différence des apports en espèces, les apports d'immeubles peuvent être soumis, pour rapporteur, à l'impôt sur les plus-values.

Cette plus-value est représentée par la différence entre le prix de l'immeuble apporté et son prix d'acquisition majoré en fonction des coefficients d'érosion monétaire. Des exonérations sont prévues: cession d'un immeuble constituant auparavant la résidence principale de rapporteur.

Enfin, les immeubles apportés bénéficient des abattements de plus-value, à raison de 5 % par année de détention après une période de deux ans. Ainsi, un immeuble apporté échappe à la plus-value dès lors que l'apporteur en est propriétaire depuis 22 ans.

La gestion courante

La SCI doit après sa création pouvoir acquérir un ou plusieurs biens immobiliers. Devenue propriétaire, elle encaissera des loyers, ces loyers constituent son chiffre d'affaires. Il s'agit d'une gestion au quotidien qui devra être prise en compte.

Les acquisitions

La SCI de location est soumise, pour l'achat d'un bien immobilier, au régime fiscal de droit commun. Comme un particulier, elle devra s'acquitter, chez le notaire rédacteur de l'acte, des droits de mutation (droits d'enregistrement) et des honoraires de rédaction de l'acte. Ils sont appelés couramment frais de notaire. Comme pour la fiscalité des apports, la TVA sera acquittée et non le droit d'enregistrement s'il s'agit d'une opération de production ou de livraison d'immeubles achevés depuis moins de 5 ans.

Le bénéfice imposable

Comme pour les personnes physiques, le bénéfice résulte de la différence entre les recettes brutes encaissées par la SCI (les loyers) et les charges acquittées par elle, admises en déductibilité:

Certains immeubles peuvent bénéficier d'une déduction plus importante : 25 % dans le cas d'une acquisition pour louer Loi Méhaignerie) ou dans le cadre des dispositions des lois de finances successives.

Cette différence entre le revenu brut et les charges déductibles constitue le revenu net qui n'entraîne pas d'imposition au titre de la société. En effet, chaque associé sera imposable directement à l'impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers, en proportion des parts qu'il détient dans la société.

Les impositions  annexes

Depuis la loi de finances pour 1999, le droit au bail et la taxe additionnelle qui étaient dus par les propriétaires d'immeubles donnés en location sont supprimés et remplacés par deux nouvelles taxes:

Ces taxes sont dues sur les loyers perçus au cours de l'année civile précédente. En ce qui concerne les SCI, ces taxes sont payables sur déclaration le 15 octobre de chaque année.

Les loyers annuels ne dépassant pas 12 000 F sont exonérés de cette taxe. En ce qui concerne les locations de locaux professionnels, la SCI a la possibilité d'opter pour la TVA, ce qui lui permet de facturer cette taxe sur les loyers concernés, de récupérer la taxe payée sur les travaux de ces locaux et d'être exonérée des contributions représentatives du droit au bail et de la taxe additionnelle.

La cession d'immeuble

Dans le cadre de sa gestion, la SCI peut être amenée à céder un immeuble dont elle est propriétaire. Deux situations peuvent se présenter. - La SCI est propriétaire d'un seul immeuble. Elle aura le choix entre la vente de l'immeuble et la cession de tout ou partie de ses parts sociales. - La SCI est propriétaire de plusieurs immeubles. Elle n'aura pas d'autre possibilité que la vente de l'immeuble. Les plus-values dégagées à cette occasion sont taxées selon le régime des plus-values des particuliers, au nom de chaque associé, au prorata de ses droits sociaux.

L'augmentation de capital

Le capital peut être augmenté par de nouveaux apports ou par l'incorporation de bénéfices.

Les augmentations sont passibles du droit fixe d'enregistrement de 1 500 F.

La diminution du capital

L'acte constatant la diminution du capital doit être enregistré dans le mois de sa date.Un droit fixe de 1 500 F devra être acquitté si la diminution n'entraîne pas de partage.

Les cessions de parts

Les cessions de parts doivent être enregistrées dans le mois de leur date. La cession entraîne la perception d'un droit de mutation de 4,80 % sur le prix de cession.

Pour les cessions de parts correspondant à un apport en nature, dans les trois ans de cet apport, le droit de 4,80 % est remplacé par le droit de vente applicable aux biens apportés.

La dissolution de la SCI

L'acte de dissolution, qui doit être enregistré dans le mois de sa date, est soumis à un droit fixe de 1 500 F, dès lors qu'il ne porte aucune transmission de biens meubles entre les associés ou toute autre personne.

Le partage

Il doit également être enregistré dans le mois. Dans le cas où le partage ne concerne que des acquisitions faites par la société au cours de son existence, le droit à payer est de 1 %.

S'il s'agit de l'attribution d'un bien à un associé qui avait apporté ce bien lors de la création de la SCI, il ne sera pas perçu de droit, sauf la taxe de publicité foncière, fixée à 0,60%.

Si le bien est attribué à un autre associé, les droits de mutation habituels seront perçus.

wpeBB.jpg (869 octets)Les SCI soumises à l'impôt sur les sociétés

Les associés d'une société civile immobilière qui ne souhaitent pas être directement imposés sur les revenus procurés par la société peuvent opter pour une opacité en soumettant la société civile immobilière qu'ils ont constituée à l'impôt sur les sociétés.

En principe, les SCI ne sont pas imposées personnellement. Ce sont les associés qui sont imposés aux revenus fonciers en fonction de leurs droits. Les SCI peuvent cependant être imposées à l'IS de plein droit ou sur option.

De plein droit

Si les SCI se livrent à une activité considérée comme commerciale, par exemple en louant un immeuble commercial équipé du mobilier nécessaire à l'activité du locataire, en fixant des loyers variables en fonction du chiffre d'affaires, en louant des meublés, etc.

Sur Option

Cette option doit être formulée auprès de l'administration fiscale dans les trois premiers mois. Elle est irrévocable.

Les SCI qui sont soumises à l'impôt sur les sociétés se comportent fiscalement comme des entreprises. Elles sont imposables suivant les règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Les loyers qu'elles encaissent constituent leur chiffre d'affaires et sont à prendre en compte dès qu'ils sont échus, même s'ils ne sont pas encore encaissés.

L'amortissement des immeubles acquis par la SCI est déductible fiscalement ainsi que les frais d'acquisition.

Le résultat bénéficiaire est imposé directement au nom de la société, au taux de 36,66 %. Il pourra ensuite être distribué aux associés, en bénéficiant de l'avoir fiscal, ou être conservé.

Ainsi, près des deux tiers de ces bénéfices restants peuvent être réinvestis. Dans ce cas, les associés n'ayant rien perçu n'auront rien à payer, au contraire des revenus fonciers immédiatement imposables au travers des associés, qu'ils soient perçus ou non.

Dans le cas d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés, un éventuel déficit pourra être reporté sur les bénéfices à venir, et ce pendant cinq années. La cession d'un immeuble par la société peut générer des plus-values pour la société, qui sera imposée suivant le régime des plus-values professionnelles.

Plus-values professionnelles à court terme

La société détient le bien depuis moins de deux ans. Dans ce cas, la plus value réalisée s'ajoute au résultat de l'exercice en cours.

Plus-values  Professionnelles à long terme

La plus-value sur la cession de l'immeuble est taxée à court terme pour les amortissements comptabilisés. Au-delà , elle est taxée à "long terme " et soumise à une imposition forfaitaire au taux de 19 %.

 

wpeBB.jpg (869 octets)SCI : Revenus Fonciers ou SCI  I.S

Que conseiller aux futurs associés ?

Pour quel régime fiscal opter ? Tout dépend des buts recherchés...

Les associés ne recherchent que la constitution d'un patrimoine privé, c'est à-dire se constituer des revenus immédiats ou à terme ou souhaitent séparer les immeubles professionnels de leur fonds de commerce.

D'autres souhaitent préparer leur succession ou acquérir entre amis une résidence de loisirs.

Mieux vaut, dans ce cas, opter pour le régime habituel de droit commun, c'est-à-dire la société civile immobilière de location ou  chaque associé sera imposé au titre des revenus fonciers après une décote forfaitaire de 14 % ou de 2 5 % ou plus dans certains cas, suivant les lois de finances successives. De plus, lorsque la SCI génère un déficit, par exemple du fait des emprunts contractés, ce déficit sera reporté sur les autres revenus fonciers de chaque associé dans la proportion des parts détenues, lui permettant ainsi une économie d'impôt.

Le but est de capitaliser des revenus sans chercher dans un premier temps à en bénéficier.

Il s'agit souvent d'investisseurs importants qui réunissent des capitaux afin

d'investir dans l'immobilier sans négliger l'effet de levier représenté par les emprunts.

Ces associés sont souvent déjà imposés à titre personnel dans une tranche

importante et ne souhaitent pas augmenter leur charge d'impôt. Us souhaitent "faire du capital".

Mieux vaut alors opter pour l'IS , c'est-à-dire pour une société civile immobilière ayant choisi l'impôt sur les sociétés.

Dans ce cas, la capitalisation au niveau de la société sera conséquente puisqu'après paiement de l'impôt société, c'est près des deux tiers du résultat, en l'absence de distribution, qui pourront être réinvestis et capitalisés à nouveau.

Dans tous les cas

il faut étudier les avantages et les inconvénients de chaque option pou

wpeBB.jpg (869 octets) Récapitulatif de la fiscalité des SCI

  Société
Revenus Fonciers
Société soumise à
L'I.S

CRÉATION

Apports en numéraire droit fixe de 1 500 F droit fixe de 1 500 F
Apports immobiliers droit fixe de 1 500 F
(sauf incidence TVA)
droit de mutation de 13 %,
ou droit de vente s'il est
inférieur

Apports immobiliers à titre
onéreux (non constitutifs de parts sociales)

droit de vente pour droit de vente pour immeubles d'habitation ou commerciaux droit de vente pour droit de vente pour immeubles d'habitation ou commerciaux
Plus-values sur imposables les apports immobiliers imposables chez l'apporteur imposables chez l'apporteur

FONCTIONNEMENT

Location & immeubles droit au bail et droit au bail et taxe additionnelle pour les locaux professionnels droit au bail et droit au bail et taxe additionnelle pour les locaux professionnels
Taxe professionnelle non non
Recettes Loyers perçus Loyers perçus
Intérêts d'emprunt Déductibles Déductibles
Frais d'acquisition Non déductibles Déductibles sur une période de 1 à 5 ans
Amortissements Compris dans l'abattement de 14% des loyers perçus déductibles
Plus values de cession d'immeubles Après réévaluation du bien ou des travaux éffectués, abattement de 5% par an, exonération pendant 22 ans A court terme s'ajoute au résultat à long terme, 19% si non distribution
Bénéfice IR proportionnellement aux parts détenues 36,66% payés par la Société
Déficit Imputable sur les revenus fonciers selon parts détenues reportable sur les résultats pendant 5 ans

DÉPART D'UN ASSOCIE

Acquéreur de parts 4.80% ou droits habituels si < 3 ans 4.80%
Intérêts d'emprunt Déductibles Déductibles
Vendeur de parts régime de plus values des particuliers idem
Retrait d'un associé
Droit de partage

1%

1% ou = distribution
Plus values idem droit de vente si > aux apports
DISSOLUTION
Droit de partage 1% sur les biens acquis 1% sur actif partagé
Impôts directs régime de plus values des particuliers régime de plus values des professionnels IR sur boni de liquidation

 

wpeBB.jpg (869 octets) Dispositions légales de la SCI

Ces dispositions sont Intégrées dans le Code civil sous les articles 1832 à 1870.

Dispositions générales

Art. 1845. - Les dispositions du présent chapitre sont applicables à toutes les sociétés civiles, à moins qu'il n'y soit dérogé par le statut légal particulier auquel certaines d'entre elles sont assujetties.

Ont le caractère civil toutes les sociétés auxquelles la loi n'attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature ou de leur objet.

Art. 1845-1. - Le capital social est divisé en parts égales. (AI. 2 ab., L. n. 82-596, 10 juillet 1982, . 15.)

Gérance

Art. 1846. - La société est gérée par une ou plusieurs personnes, associées ou non, nommées soit par les statuts, soit par un acte distinct, soit par une décision des associés.

Les statuts fixent les règles de désignation du ou des gérants et le mode d'organisation de la gérance.

Sauf disposition contraire des statuts, le gérant est nommé par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales.

Dans le silence des statuts, et s'il n'en a été décidé autrement par les associés lors de la désignation, les gérants sont réputés nommés pour la durée de la société.

Si, pour quelque cause que ce soit, la société se trouve dépourvue de gérant, tout associé peut demander au président du tribunal statuant sur requête la désignation d'un mandataire, chargé de réunir les associés en vue de nommer un ou plusieurs gérants.

Art. 1846-1. - Hors les cas visés à l'article 1844-7, la société prend fin par la dissolution anticipée que peut prononcer le tribunal à la demande de tout intéressé lorsqu'elle est dépourvue de gérant pendant un an.

Art. 1846-2. - La nomination et la cessation de fonction des gérants doivent être publiées.

Ni la société, ni les tiers ne peuvent, pour se soustraire à leurs engagements, se prévaloir d'une irrégularité dans la nomination des gérants ou dans la cessation de leur fonction, dès lors que ces décisions ont été régulièrement publiées.

Ait. 1847 - Si une personne morale exerce la gérance, ses dirigeants sont soumis aux mêmes conditions et obligations et encourent les mêmes responsabilités, civile et pénale, que s'ils étaient gérants en leur nom propre, sans préjudice de la responsabilité solidaire de la personne morale qu'ils dirigent.

Art. 1848. - Dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l'intérêt de la société.

S'il y a plusieurs gérants, ils exercent séparément ces pouvoirs, sauf le droit qui appartient à chacun de s'opposer à une opération avant qu'elle  ne soit conclue.

Le tout, à défaut de dispositions particulières des statuts sur le mode d'administration.

Art. 1849. - Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société pour les actes entrant dans l'objet social.

En cas de pluralité de gérants, ceux-ci détiennent séparément les pouvoirs prévus à l'alinéa précédent. L'opposition formée par un gérant aux actes d'un autre gérant est sans effet à l'égard des tiers, à moins qu'il ne soit établi qu'ils en ont eu connaissance.

Les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposable aux tiers.

Art. 1850. - Chaque gérant est responsable individuellement envers la société et envers les tiers, soit des infractions aux lois et règlements, soit la violation des statuts, soit des fautes commises dans sa gestion.

Si plusieurs gérants ont participé aux mêmes faits, leur responsabilité est solidaire à l' égard des tiers et des associés.

Art. 1851. - Sauf disposition contraire des statuts, le gérant est révocable par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales. Si la révocation est décidée sans juste motif, elle peut donner lieu à dommages-intérêts.

Le gérant est également révocable par les tribunaux pour cause légitime, à la demande de tout associé.

Sauf clause contraire, la révocation d'un gérant, qu'il soit associé ou non, n'entraîne pas la dissolution de la société. Si le gérant révoqué est un associé il peut, à moins qu'il n'en soit autrement convenu dans les statuts, ou que les autres associés ne décident la dissolution anticipée de la société, se retirer de celle-ci dans les conditions prévues à l'article 1869 (2e al.).

Décisions collectives

Art. 1852. - Les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants sont prises selon les dispositions statutaires ou, en l'absence de telles dispositions, à l'unanimité des associés.

Art. 1853. - Les décisions sont prises par les associés réunis en assemblée. Les statuts peuvent aussi prévoir qu'elles résulteront d'une consultation écrite.

Art. 1854. - Les décisions peuvent encore résulter du consentement de tous les associés exprimé dans un acte.

Information des associés

Art. 1855. - Les associés ont le droit d'obtenir, au moins une fois par an, communication des livres et des documents sociaux, et de poser par écrit des questions sur la gestion sociale auxquelles il devra être répondu par écrit dans le délai d'un mois.

Art. 1856. - Les gérants doivent, au moins une fois dans l'année, rendre compte de leur gestion aux associés. Cette reddition de compte doit comporter un rapport écrit d'ensemble sur l'activité de la société au cours de l'an-

Engagement des associés à l'égard de tiers

Art. 1857 - À l'égard des tiers, les associés répondent indéfiniment dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date Inexigibilité ou au jour de la cessation des paiements.

L'associé qui n'a apporté que son industrie est tenu comme celui dont la participation dans le capital social est la plus faible.

Art. 1858. - Les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dette sociales contre un associé qu'après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale.

Art. 1859. - Toutes les actions contre les associés non liquidateurs ou héritiers et ayants cause se prescrivent par cinq ans à compter de la dissolution de la société.

Art. 1860. - S'il y a déconfiture, faillite personnelle, liquidation de bien règlement judiciaire atteignant l'un des associés, à moins que les au unanimes, ne décident de dissoudre la société par anticipation ou que dissolution ne soit prévue par les statuts, il est procédé, dans les con énoncées à l'article 1843-4, au remboursement des droits sociaux l'intéressé, lequel perdra alors la qualité d'associé.

Cession de parts sociales

Art. 1861. - Les parts sociales ne peuvent être cédées qu'avec l'agrément tous les associés.

Les statuts peuvent toutefois convenir que cet agrément sera obtenu à majorité qu'ils déterminent, ou qu'il peut être accordé par les gérants. Ils peuvent aussi dispenser d'agrément les cessions consenties à des associé au conjoint de l'un d'eux. Sauf dispositions contraires des statuts, ne sont  pas soumises à l'agrément les cessions consenties à des ascendants ou descendants du cédant.

Le projet de cession est notifié, avec demande d'agrément, à la société chacun des associés. Il n'est notifié qu'à la société quand les statuts que l'agrément peut être accordé par les gérants.

Lorsque deux époux sont simultanément membres d!une société, les cessions faites par l'un d'eux à l'autre doivent, pour être valables, résulter d'un acte notarié ou sous seing privé ayant acquis date certaine autrement que par le décès du cédant

Art. 1862. - Lorsque plusieurs associés expriment leur volonté d'acquérir, ils sont sauf clause ou convention contraire, réputés acquéreurs à proportion du nombre de parts qu'ils détenaient antérieurement.

Si aucun associé ne se porte acquéreur, la société peut faire acquérir les parts par un tiers désigné à l'unanimité des autres associés ou suivant les modalités prévues par les statuts. La société peut également procéder au rachat des parts en vue de leur annulation.

Le nom du ou des acquéreurs proposés, associés ou tiers, ou l'offre de rachat par la société, ainsi que le prix offert sont notifiés au cédant. En cas de contestation sur le prix, celui-ci est fixé conformément aux dispositions de l'article 1843-4, le tout sans préjudice du droit du cédant de conserver ses parts.

Art. 1863. - Si aucune offre d'achat n'est faite au cédant dans un délai de six mois à compter de la dernière des notifications prévues au troisième alinéa de l'article 186 1, l'agrément à la cession est réputé acquis, à moins que les autres associés ne décident, dans le même délai, la dissolution anticipée de la société.

Dans ce dernier cas, le cédant peut rendre caduque cette décision en faisant connaître qu'il renonce à la cession dans le délai d'un mois à compter de ladite décision.

Art. 1864. - Il ne peut être dérogé aux dispositions des deux articles qui précèdent que pour modifier le délai de six mois prévu à l'article 1863 (1 - al.),, et sans que le délai prévu par les statuts puisse excéder un an ni être inférieur à un mois.

Art. 1865. - La cession de parts sociales doit être constatée par écrit. Elle est rendue opposable à la société dans les formes prévues à l'article 1690, ou, si les statuts le stipulent, par transfert sur les registres de la société.

Elle n'est opposable aux tiers qu'après accomplissement de ces formalités et après publication.

Art. 1866. - Les parts sociales peuvent faire l'objet d'un nantissement constaté, soit par acte authentique, soit par acte sous signatures privées signifié à la société ou accepté par elle dans un acte authentique, et donnant heu à une publicité dont la date détermine le rang des créanciers nantis. Ceux dont les titres sont publiés le même jour viennent en concurrence.

Art. 1867 - Tout associé peut obtenir des autres associés leur consentement à un projet de nantissement dans les mêmes conditions que 1agrément à une cession de parts.

Le consentement donné au projet de nantissement emporte agrément cessionnaire en cas de réalisation forcée des parts sociales à la condition cette réalisation soit notifiée un mois avant la vente aux associés et à la société.

Chaque associé peut se substituer à l'acquéreur dans un délai de cinq ans à compter de la vente. Si plusieurs associés exercent cette faculté,sont, sauf clause ou convention contraire, réputés acquéreurs à propos du nombre de parts qu'ils détenaient antérieurement. Si aucun associé n'exerce cette faculté, la société peut racheter les parts elle-même, en vue de leur annulation.

Art. 1868. - La réalisation forcée qui ne procède pas d!un nantissement quel les autres associés ont donné leur consentement doit pareillement être notifiée un mois avant la vente aux associés et à la société.Les associés peuvent, dans ce délai, décider la dissolution de la société l'acquisition des parts dans les conditions prévues aux articles 1862 et 18 Si la vente a eu lieu, les associés ou la société peuvent exercer la faculté substitution qui leur est reconnue par l'article 1867 Le non-exercice cette faculté emporte agrément de l'acquéreur.

Retrait ou décès d'un associé

Art. 1869. - Sans préjudice des droits des tiers, un associé peut se retirer totalement ou partiellement de la société, dans les conditions prévues aux statuts ou, à défaut, après autorisation donnée par une décision des autres associés. Ce retrait peut également être autorisé pour justes motifs par une décision de justice. A moins qu'il ne soit fait application de l'article 1844-9 (3e al.), l'associé se retire a droit au remboursement de la valeur de ses droits sociaux, à défaut d'accord amiable, conformément à l'article 1843-4.

Art. 1870. - La société n'est pas dissoute par le décès d'un associé , elle continue avec ses héritiers ou légataires, sauf à prévoir dans les statuts qu'ils doivent être agréés par les associés. Il peut également être convenu que la société continuera soit avec le conjoint survivant, soit avec un ou plusieurs des héritiers, soit avec toute autre personne désignée par les statuts ou, si ceux-ci l'autorisent, par disposition testamentaire. Sauf clause contraire des statuts, lorsque la succession est dévolue à une personne morale, celle-ci ne peut devenir associée qu'avec l'agrément des autres associés, donné selon les conditions statutaires ou, à défaut, par l'accord unanime des associés.

Art. 1870-1. - Les héritiers ou légataires qui ne deviennent pas associés n'ont droit qu'@a la valeur des parts sociales de leur auteur. Cette valeur doit leur être payée par les nouveaux titulaires des parts ou par la société elle-même si celle-ci les a racheté en vue de leur annulation.

La valeur de ces droits sociaux est déterminée au jour du décès dans les conditions prévues à l'article 1843-4.

Il existe de nombreux modèles de statuts. Nous présentons ici un modèle statuts simplifiés qui reprend les obligations de la loi.

Précisons que, s'il y a des apports Immobiliers, les statuts doivent obligatoirement être établis par un notaire.

 

wpeBB.jpg (869 octets) Statuts types de Société civile immobilière
au capital de 1000 Francs.

Les soussignés:

Mr X demeurant [adr1] De nationalité Française, né le [date1], à [lieu], [situation familiale].

Mr Y demeurant [adr2] De nationalité Française, né le [dat2] , à [lieu], [situation familiale].

Ont établi, ainsi qu'il suit, les statuts de la société civile immobilière devant exister entre eux.

 

Article 1: Forme

Il est formé entre les propriétaires des parts sociales ci-après crées et de celles qui pourraient l'être ultérieurement, une société civile régie par les articles 1832 et suivants du code civil et par les règlements pris pour son application.

 

Article 2: Objet

L'acquisition de biens immobiliers.

La propriété, la gestion, l'administration et la disposition de biens dont elle pourrait devenir propriétaire par la suite, par voie d'acquisition, échange, apport ou autrement, tous placements de capitaux sous toutes ses formes, y compris la souscription ou l'acquisition de toutes actions et obligations, parts sociales.

Et en général toutes opérations ayant trait à l'objet ci-dessus défini, en tous pays, pourvu que ces opérations ne modifient pas le caractère civil de la société.

 

Article 3: Dénomination

La société prend la dénomination suivante: S.C.I. [Nom_SCI].

 

Article 4: Siège Social

Le siège social est fixé: [adresse]. Il pourra être transféré en tout autre endroit sur décision collective extraordinaire des associés.

 

Article 5: Durée prorogation - Dissolution

1- La durée de la société est fixée à quatre vingt dix neuf ans à dater de son immatriculation au registre du commerce.

2- Par décision collective extraordinaire des associés, la société peut être prorogée une ou plusieurs fois, sans que chaque prorogation puisse excéder quatre vingt dix neuf années. Un an au moins avant la date normale d'expiration de la société, la gérance doit provoquer une décision extraordinaire des associés à l'effet de décider si la société doit être prorogée. A défaut tout associé peut demander au président du Tribunal de Grande Instance, statuant sur requête, la désignation d'un mandataire de justice chargé de provoquer la décision prévue ci-dessus.

3- La dissolution de la société intervient de plein droit à l'expiration de sa durée ou avant cette date, par décision collective extraordinaire des associés, ou encore pour toutes autres causes prévues par la loi et notamment celles ci-après évoquées aux présents statuts.

La société n'est pas dissoute par le décès, la déconfiture, la faillite personnelle, la liquidation judiciaire, le redressement judiciaire d'un associé, ni par la cessation des fonctions du gérant.

En cas de décès, il est fait application de l'article 12-B ci après. Dans le cas de déconfiture, faillite personnelle, liquidation judiciaire ou redressement judiciaire, l'associé se retire d'office de la société et il est fait application des dispositions de l'article 12-B à l'exception de celles se rapportant au délai de préavis, à moins que les autres associés unanimes, ne décident la dissolution anticipée.

 

Article 6: Apports en numéraire

Il est apporté à la société, savoir:

Par Monsieur X
La somme de Cinq cent francs............500,00 Francs

Par Monsieur Y
La somme de Cinq cent francs............500,00 Francs

Soit au total la somme mille francs....1000,00 Francs

Laquelle somme a été versée dans la caisse sociale, ainsi que les associés le reconnaissent respectivement.

 

Article 7: Capital social-parts sociales

Le capital social est fixé à la somme de mille francs (1000,00 Francs), divisé en cent parts (100) de dix francs (10) chacune, numérotées de 1 à 100 inclus, qui sont attribuées en représentation de la valeur de leurs apports, savoir:

à Monsieur X
50 Parts numérotées de 1 à 50 inclus..........50 Parts

à Monsieur Y
50 Parts numérotées de 51 à 100 inclus........50 Parts

Total égal au nombre de parts
composant le capital social..................100 Parts

Il ne sera créé aucun titre représentatif et les droits de chaque associé résulteront seulement des présentes, des actes qui pourraient augmenter le capital social et des cessions qui pourraient ultérieurement être consenties.

 

Article 8: Modification du capital social

Le capital social peut être augmenté, réduit, amorti, selon décision collective extraordinaire des associés, et ceci, selon tout mode approprié. En cas d'augmentation de capital par création de parts sociales de numéraire, les associés organisent, s'ils le jugent opportun, toutes modalités de souscription, avec ou sans droit préférentiel à titre irréductible et déductible.

La réduction du capital social par voie de rachat de parts sociales est possible sous réserve que l'offre s'adresse à tous les associés et prévoit une répartition proportionnelle équitable des parts dont l'achat a été sollicité par des associés, le tout à défaut d'autre décision des associés.

 

Article 9: Parts sociales-Droits et obligations des associés

1) Chaque part sociale donne droit dans la propriété de l'actif social, à une fraction proportionnelle au nombre de parts existantes. Elle ouvre droit à la répartition des bénéfices et du boni de liquidation ou obligation à la contribution aux pertes, dans les conditions précisées aux articles 22 et 23 ci-après.

2) A l'égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leurs parts dans le capital social à la date de l'exigibilité ou au jour de la cessation de paiements. L'associé qui n'aurait apporté que son industrie serait tenu, comme celui dont la participation dans le capital social est la plus faible.

Cependant les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu'après avoir vraiment poursuivi la société, conformément aux prescriptions légales et réglementaires applicables en la matière.

3) Les parts sociales ne peuvent être représentées par des titres négociables. Le titre de chaque associé résulte seulement des présentes, des actes qui pourraient modifier les présents statuts et les cessions ou mutations qui seraient ultérieurement et régulièrement consenties, constatées et publiées.

Une copie certifiée conforme par la gérance, de ses actes, sera délivrée à tout associé qui en fera la demande, aux frais de la société.

 

Article 10: Parts sociales-Cessions-Agrément

En cas d'inaction de la gérance pendant le délai fixé à l'alinéa qui précède, celle-ci est réputée s'être déchargée du droit d'agrément, sur la collectivité des associés; alors l'associé cédant peut convoquer lui-même l'assemblée des associés sans mise en demeure préalable de la gérance, et sans nécessité de suivre les dispositions du 2° alinéa de l'article 19-2 ci après.

Les gérants non associés sont convoqués à cette assemblée dont l'ordre du jour porte exclusivement sur l'agrément du projet de cession.

Toute décision d'agrément ou de refus d'agrément est notifiée par la gérance au cédant et à chacun des autres associés.

Si aucune offre d'achat n'est faite au cédant, dans un délai de deux mois, à compter de la notification prévue au premier alinéa du §II du présent article, l'agrément du projet de cession est réputé acquis, à moins que les autres associés n'aient décidé dans le même délai, la dissolution de la société. La dissolution sera cependant rendue caduque si le cédant notifie à la société, dans le mois de la décision, sa renonciation au projet de cession.

La demande émanant de chacun des associés, contenant indication du nombre de parts dont le rachat est proposé et du prix qui en est offert, est notifiée à la société et à chacun des co-associés, y compris le cédant, dans un délai d'un mois à compter de la notification au demandeur de l'avis spécifié au 3° alinéa du paragraphe 2 ci-dessus.

La gérance opère la répartition à l'issue des délais visés à l'alinéa qui précède. Les attributions ont lieu ainsi qu'il est dit ci-dessus, mais, le cas échéant, dans la limite des demandes. Le reliquat non attribué est réparti entre les associés dont les demandes ne sont pas satisfaites, toujours à proportion du nombre de parts qu'ils détenaient, et ainsi de suite, si nécessaire.

Si les demandes reçues ne portent pas sur la totalité des parts sociales dont le projet de cession n'a pas été agréé, la gérance ne peut proposer la candidature d'un ou plusieurs acquéreurs, lesquels doivent être agréés par l'organe compétant, mais la gérance peut également proposer aux associés consultés en conséquence, de faire racheter les parts par la société; dans ce dernier cas celles-ci sont annulées et le capital social est réduit du montant de la valeur nominale des parts rachetées.

En même temps que la décision de refus d'agrément, la gérance notifie au cédant le nom du ou des acquéreurs proposés, associés ou tiers, ou l'offre de rachat par la société ainsi que le prix offert. En cas d'offre de prix non concordante émanant des candidats acquéreurs, une contestation est réputée exister sur le prix.Dans ce cas comme encore, si le cédant n'accepte pas le prix qui lui est offert par les candidats acquéreurs, le prix est fixé par un expert désigné par les parties, ou à défaut d'accord entre elles, par ordonnance du Président du Tribunal de Grande Instance statuant en la forme de référés en sans recours possible. La gérance peut impartir aux parties un délai-qui ne peut être inférieur à un mois- pour lui notifier le nom de l'expert, à défaut de quoi le cédant est réputé avoir renoncé au projet de cession non agréé.

L'expert notifie son rapport à la société et à chaque associé. Cédant et candidats acquéreurs sont réputés accepter le prix fixé par l'expert, s'ils n'ont pas notifié leur refus à la société dans les quinze jours de la notification du rapport.

Jusqu'à acceptation expresse ou tacite, du prix par les parties, celles-ci peuvent renoncer à la cession.

Si la renonciation émane du cédant, celui-ci est réputé également avoir renoncé au projet initial dont l'agrément avait été refusé.

En cas de renonciation par un ou plusieurs des candidats acquéreurs, la gérance peut leur substituer tout associé ou tiers de son choix, à moins que la société ne décide de racheter elle même les parts, le cas échéant, et si nécessaire, le candidat cessionnaire substitué doit lui-même être agréé par l'organe compétent.

A défaut de substitution opérée dans le délai de deux mois prévu au 2° alinéa du présent paragraphe 4, les autres offres sont réputées nulles et non avenues, de sorte que le projet initial est réputé agréé.

Le cédant qui renonce à la cession de ses parts, postérieurement à la désignation de l'expert, supporte les frais et honoraires d'expert. En cas de non réalisation du rachat des parts sociales par suite d'une renonciation ou d'une défaillance quelconque d'un ou plusieurs cessionnaires désignés, les renonçants ou défaillants supporteront les frais d'experts au prorata du nombre de parts qu'ils s'étaient proposés d'acquérir.

Si la vente a eu lieu, chaque associé peut se substituer à l'acquéreur dans un délai de cinq jours francs, à compter de la vente.Si plusieurs associés exercent cette faculté, ils sont réputés acquéreurs à proportion du nombre de parts qu'ils détenaient lors de la notification de la vente forcée. Si aucun associé n'exerce la faculté de substitution, la société peut racheter les parts en vue de leur annulation.

Le non-exercice de cette faculté de substitution emporte agrément du bénéficiaire de la réalisation forcée.

Ce consentement emporte agrément du cessionnaire en cas de réalisation forcée à la condition que les dispositions du Paragraphe 9 ci-dessus aient été respectées.

Nonobstant cet agrément réputé, les associés peuvent encore exercer la faculté de substitution stipulée au Paragraphe 10, alinéa 2 et 3 ci dessus.

  • -par acte d'huissier de justice ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, s'il s'agit du projet de cession ou de nantissement de parts sociales, en vue de l'agrément du cessionnaire ou du créancier nanti, ou encore de la renonciation au projet de cession de la date de réalisation forcée des parts;
  • -par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, s'il s'agit des décisions de la société et des associés sur la demande d'agrément, le nom du ou des acquéreurs proposés, l'offre de rachat de la société;
  • -par acte d'huissier de justice s'il s'agit de la signification à la société d'un acte de nantissement sous seings privés, qui n'a pas été accepté par la société dans un acte authentique.

 

Article 11: Parts sociales-Cession-Constatations

La cession des parts sociales doit être constatée par acte authentique ou sous seings privés.

Elle n'est opposable à la société qu'autant qu'elle lui aura été signifiée par acte extra-judiciaire ou qu'elle aura été acceptée par elle dans un acte authentique ou sous seings privés.

Elle n'est opposable aux tiers qu'après l'accomplissement de ces formalités et après publication, conformément aux dispositions réglementaires.

 

Article 12: Retrait ou décès d'un associé

La demande de retrait doit être notifiée à la société et à chacun des coassociés, un mois au moins avant la date d'effet ci dessus fixée.

Le retrait peut également être autorisé par décision de justice pour justes motifs.

L'associé qui se retire a droit au remboursement de la valeur des droits concernés, fixée à la date de clôture du dernier exercice approuvé, précédant la date d'effet du retrait, soit à l'amiable, soit-à défaut d'accord amiable-par un expert désigné et intervenant comme il est dit à l'article 1843-4 du code civil.

L'autorisation de retrait accordé à un associé oblige la société au rachat des parts dans les conditions ci-dessus stipulées et à l'octroi des pouvoirs nécessaires à la gérance, pour opérer la réduction de capital et l'annulation des parts qui s'ensuivent. De leur coté, retrayant et associés candidats acquéreurs peuvent renoncer au retrait ou à l'acquisition jusqu'à acceptation expresse ou tacite du prix. Retrayant et candidats acquéreurs sont réputés accepter le résultat de l'expertise s'ils n'ont pas notifié leur refus à la société dans les deux mois de la notification qui leur a été faite du rapport de l'expert.

Le prix est payable comptant et il est procédé, le cas échéant, comme il est dit à l'article 10-6 ci-dessus.

Il est opéré dans les conditions ci-dessus stipulées dans le cas de retrait évoqué aux articles 5 et 13-3 des présents statuts.

La décision des associés doit être notifiée dans les deux mois de la notification à la société de la survenance du décès, à défaut de quoi, héritiers et légataires sont réputés agréés.

Les héritiers et légataires qui ne deviennent pas associés ont droit à la valeur des parts sociales de leur auteur, laquelle valeur, à défaut d'accord, est fixée à la date du décès par un expert selon ce qui est dit à l'article 1843-4 du Code Civil. La valeur ainsi fixée s'impose à la société et aux héritiers ou légataires.

La décision des associés refusant l'agrément des héritiers ou légataires, implique décision de la société de racheter les parts sociales dont le défunt était titulaire, qui ne seraient pas acquises par les associés survivants dans les conditions ci-après stipulées, puis d'opérer la réduction du capital et l'annulation qui s'ensuit, tous pouvoirs étant accordés à la gérance en tant que de besoin.

Dès qu'elle est avertie du décès, la gérance provoque la décision des associés et notifie celle-ci aux associés survivants et aux héritiers ou légataires ou au notaire chargé de les représenter.

En cas de refus d'agrément, chacun des associés survivant notifie à la gérance le nombre de parts qu'il se propose d'acquérir, dans le mois de la notification à lui faite, du refus d'agrément. La gérance opère la répartition à proportion du nombre de parts dont chaque associé concerné était titulaire, lors de la survenance du décès et dans la limite de sa demande. Tout candidat acquéreur peut renoncer à son offre jusqu'a acceptation expresse ou tacite du prix sur lequel, société et héritiers ou légataires se sont mis d'accord ou qui a été fixé par l'expert.

La société peut impartir aux candidats acquéreurs un délai qui ne peut être inférieur à deux mois, pour notifier à la société leur acceptation ou leur refus, leur silence valant refus. Le reliquat des parts non attribuées aux associés est remboursé par la société aux héritiers ou légataires, laquelle société procède à l'annulation consécutive des parts.

Par exception à ce qui est dit ci-dessus -et sauf accord exprès des héritiers ou légataires pour le remboursement de la valeur des parts par la société - Le rachat par les associés survivants est obligatoire lorsque la société est assujetti au régime fiscal des société de capitaux. Dans ce cas, chacun des associés est tenu d'acquérir un nombre de parts à proportion de sa participation au capital social, sauf accord entre les associés sur tout autre mode de répartition.

Le prix ou le remboursement de la valeur des parts donne lieu à règlement comptant, le jour de la régularisation de la cession, ou de la décision définitive de réduction de capital social.

Les notifications visées sous le présent article sont effectuées, soit par acte extra judiciaire, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

En cas de décès d'un associé, la gérance est en droit d'exiger des héritiers légataires ainsi que de tous notaires, toutes pièces justificatives, tant du décès que des vocations héréditaires ou de légataires des intéressés.

 

Article 13: Gérance-Désignation-Démission-Révocation

1- Nomination.

La société est gérée par un ou plusieurs gérants, associés ou non, personnes physiques ou morales, désignés pour une durée déterminée ou non, par décision extraordinaire des associés.

Lorsqu'une personne morale est nommée gérante, l'acte de nomination indique le nom de ses représentants légaux. Leur changement emporte rectification de l'acte de nomination et doit être publié comme l'acte lui-même.

2- Démission.

Un gérant peut démissionner sans avoir à justifier de sa décision, à la condition de notifier celle-ci à chacun des associés, ainsi qu'aux autres gérants, par lettre recommandée avec avis de réception.La démission n'est recevable en tout état de cause -si le gérant est unique-, qu'accompagnée d'une convocation de l'assemblée des associés en vue de la nomination d'un ou plusieurs nouveaux gérants.La démission d'un gérant, s'il est associé, lui ouvre la faculté de retrait dans les conditions prévues à l'article 12-A ci-dessus.

3- Révocation.

Les associés peuvent mettre fin avant terme au mandat d'un gérant par décision collective extraordinaire. La révocation peut également intervenir par voie de justice, pour cause légitime.

4- Publicité.

La nomination ou la cessation des fonctions du gérant, donne lieu à la publication dans les conditions prévues par les dispositions réglementaires.Ni la société, ni les tiers ne peuvent, pour se soustraire à leurs engagements, se prévaloir d'une irrégularité dans la cessation des fonctions d'un gérant, dès lors que ces décisions ont été régulièrement publiées. Un gérant qui a cessé ses fonctions peut exiger, par toute voie de droit, toute modification statutaire et requérir l'accomplissement de toute publicité nécessaire par la cessation de ses fonctions.

 

Article 14: Gérance-Pouvoirs

En cas de pluralité de gérant, ceux-ci détiennent séparément les pouvoirs prévus à l'alinéa précédent. L'opposition formée par un gérant aux actes d'un autre gérant, est sans effet à l'égard des tiers, à moins qu'il ne soit établi qu'il en ont eu connaissance.

Sauf à respecter les dispositions prévues au 2 du présent article, les gérant peuvent constituer hypothèque ou toute autre sûreté réelle sur les biens de la société ou déléguer ces pouvoirs à toute personne, même par acte sous seings privés.

 

Article 15: Gérance rémunération

Le ou chacun des gérant a droit à une rémunération dont toutes les modalités de fixation et de versement sont arrêtés par la collectivité des associés statuant par décision de nature ordinaire, en accord avec l'interessé.

Tout gérant à droit, en outre au remboursement de ses frais de déplacement et de représentation engagée dans l'intérêt de la société, sur présentation de toutes pièces justificatives.

 

Article 16: Gérance Responsabilité

Chaque gérant est responsable individuellement envers la société et envers les tiers, soit des infractions aux lois et aux règlements, soit de la violation des statuts, soit des fautes commises dans sa gestion.

Si plusieurs gérants ont participé aux mêmes fautes, leur responsabilité est solidaire à l'égard des tiers et des associés. Toutefois, dans leurs rapports entre eux, le tribunal détermine la part contributive de chacun dans la répartition du dommage.

Si une personne morale exerce la gérance, ses dirigeants sont soumis aux mêmes conditions et obligations et encourent les mêmes responsabilité civiles et pénales que s'ils étaient gérants en leur propre nom, sans préjudice de la responsabilité solidaire de la personne morale qu'ils dirigent.

 

Article 17: Droit de communication et questions écrites

Une fois l'an, tout associé a le droit d'obtenir communication des livres et documents sociaux.

A tout moment un associé peut poser des questions écrites à la gérance sur la question sociale, auxquelles il doit être répondu par écrit dans le délai d'un mois.

 

Article 18: Décisions collectives-Nature-Majorité

Les décisions collectives des associés sont de nature dite ordinaire ou extraordinaire.

-Celles qui s'appliquent à l'approbation du rapport écrit d'ensemble des gérant sur l'activité de la société au cours de l'année civile écoulée, comportant l'indication des bénéfices réalisés-ou des pertes encourues-,

-Celles qui s'appliquent à l'affectation et à la répartition des résultats.

Article 19: Décisions collectives-Modalités

Si le gérant s'oppose à la demande ou garde le silence, l'associé demandeur peut, à l'expiration du délai d'un mois de sa demande, convoquer lui-même l'assemblée des associés si celle-ci ne s'est pas réunie ou si aucune consultation par écrit n'est intervenue depuis au moins six mois. Il arrête l'ordre du jour et le texte du projet de résolution, ainsi qu'un exposé des motifs qu'il joint à la lettre de convocation. Les gérants non-associés sont également convoqués.

Le droit de convocation appartient à tout associé et sans aucune restriction, s'il s'agit de pourvoir à la nomination d'un gérant lorsque la société en est dépourvue.

En cas de convocation sur le même ordre du jour a des jours et heures distincts, seule est retenue et régulière, la convocation faite pour les jour et heures les moins éloignés, étant entendu qu'auront été respectés les délais et formes prescrits aux autres paragraphes du présent article.

S'il le préfère, l'associé demandeur peut solliciter du président du Tribunal de Grande Instance statuant en la forme des référés, la désignation d'un mandataire chargé de provoquer les délibérations des associés.

Les frais de convocation régulière à l'assemblée sont à la charge de la société.

Tous autres documents nécessaires à l'information des associés, tels que les rapports des organes de contrôle et de surveillance, s'il en existe, sont en outre tenus à leur disposition au siège social. Ils peuvent en prendre connaissance ou copie ou encore demander qu'ils leur soient adressés par simple lettre, soit à leurs frais par lettre recommandée.

En cas de consultation écrite, la gérance notifie en double exemplaire, à chaque associé, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, le texte du projet de chaque résolution, en le priant d'en retourner un exemplaire, daté et signé avec indication au pied de chaque résolution, des mots écrits de la main de l'associé "adoptée" ou "rejetée", étant entendu qu'à défaut de telles mentions, l'associé est réputé s'être abstenu sur la décision à prendre au sujet de la résolution concernée.

Pour être valablement retenue, la décision de l'associé doit parvenir au plus tard dans les trente jours à compter de la date d'envoi de la consultation. Cette dernière fait mention de ce délai.

Les documents visés au deuxième alinéa du présent paragraphe, sont obligatoirement joints à la lettre de consultation.

L'assemblée peut désigner un secrétaire associé ou non. A défaut, le président de séance assure lui-même le secrétariat de l'assemblée.

Tout associé peut se faire représenter aux réunions par un autre associé (ou par son conjoint) justifiant d'un pouvoir spécial, étant entendu qu'un mandataire ne peut représenter plus de deux associés.

Les copropriétaires d'une part indivise sont représentés par un mandataire unique choisi parmi les indivisaires, leurs conjoints ou les coassociés.

En cas de désaccord, le mandataire est désigné en justice à la demande du plus diligent des indivisaires, la gérance peut adjoindre aux indivisaires de procéder ou faire procéder à la désignation, dans les trois mois.

A défaut, la gérance provoque elle-même la désignation du mandataire commun. Si une part est grevée d'usufruit, le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l'affectation et la répartition des résultats, auquel cas, il est réservé à l'usufruitier.

En cas de consultation écrite, il en est fait mention dans le procès verbal auquel est annexée la réponse de chaque associé, ainsi que la justification du respect des formalités prévues au &3 du présent article.

Le procès verbal est signé par les gérants.

Les copies ou extraits des procès verbaux des décisions collectives des associés sont valablement certifiées conformes par un gérant ou par un liquidateur.

 

Article 20: Année sociale

L'année sociale commence le 1er janvier et se termine le 31 décembre de la même année. Exceptionnellement la première année prendra fin le 31 décembre 1994.

 

Article 21: Bénéfices-Comptes sociaux-Approbation

Les écritures sociales sont tenues par inscription, jour par jour, sur un livre-journal des recettes et des dépenses sur deux colonnes principales distinctes: des colonnes secondaires permettent en outre d'affecter la recette ou la dépense selon la modalité de paiement: caisse, banque, chèques postaux et selon sa nature, le classement étant opéré par grandes catégories selon l'activité sociale et l'opportunité, mais, au minimum sont couvertes: en recette une colonne réservée aux emprunts de toute nature, une autre aux versements des associés en comptes courants, en dépense.

Une colonne est réservée aux remboursements d'emprunt en principal, une colonne aux retraits de sommes en comptes courants d'associés, une autre aux acquisitions des immobilisations diverses.

La gérance tient constamment à jour en sus du livre journal:

Un état détaillé des emprunts de toute nature, y compris les sommes dues, sur acquisition de tous éléments quelconque d'actif, comportant l'indication, poste par poste: de la date de l'engagement, des noms et adresses du bailleur de fonds, de la durée de l'emprunt, des conditions principales de son remboursement, du taux d'intérêt, des sûretés offertes, du montant globalisé des remboursements opérés en cours des exercices antérieurs approuvés par la collectivité des associés, du montant des remboursements du dernier exercice, du montant des intérêts versés au cours des exercices antérieurs, puis au cours du dernier exercice, des folios du livre journal ou des remboursements du dernier exercice sont enregistrés, enfin le montant des sommes restant à rembourser. Les comptes courants d'associés, s'il en existe, sont relatés dans un cadre distinct aménagé en fonction de la nature particulière de ces comptes.

Le tableau des immobilisations et des amortissements comportant l'indication, article par article: de la date d'entrée, de la valeur d'apport ou de revient de la globalisation des amortissements antérieurs approuvés par la collectivité des associés, de la dotation d'amortissements du dernier exercice proposé à l'approbation, de la valeur nette résiduelle, en cas de cession en cours d'exercice, de la date de sortie.

Chaque année la société pratique un amortissement sur les immobilisations sujettes à dépérissement, dont les modalités sont conformes aux usages pour le type de l'élément qui en est l'objet.

Sont portés en recettes, les encaissements de toute nature auxquels donne lieu l'activité sociale, y compris ceux provenant des emprunts de toute nature, des versements en comptes courants d'associés, ainsi que le produit de la cession des éléments d'actif. En fin de période de référence, la gérance fait ressortir la différence entre le total des recettes et le total des emprunts et des dépôts en compte courant d'associés, de cette période, laquelle différence correspond aux recettes d'exploitation.

Sont portés en dépenses les paiements de toute nature auxquels donne lieu l'activité sociale, y compris les sommes remboursées en principal et intérêts, les retraits en comptes courants d'associés, ainsi que les versements sur acquisition d'éléments d'actif. En fin de période de référence, la gérance fait ressortir la différence, d'une part entre le total des dépenses et les annuités d'amortissement et, d'autre part, le total formé par les remboursements en principal des emprunts et comptes courants d'associés, ainsi que les versements sur acquisition d'éléments d'actif autres que le menu-matériel et les produits d'entretien que l'usage assimile à des frais généraux, laquelle différence correspond aux dépenses d'exploitation.

La différence entre recettes et dépenses d'exploitation de la période de référence, constitue le bénéfice ou la perte de cette période, les soussignés déclarant s'en tenir aux écritures de recettes et dépenses ci-dessus énoncées.

Les comptes de l'année écoulée, tenus dans les conditions ci-dessus indiquées, sont présentés aux associés dans le rapport écrit d'ensemble des gérants sur l'activité sociale pendant l'année écoulée.

Le rapport est soumis à l'approbation des associés dans les trois mois à compter de la clôture de la période de référence écoulée. Ce rapport est joint à la lettre de convocation de la décision par acte signé de tous les associés, cet acte doit contenir mention expresse de la notification du rapport fait à chaque associé au moins trente jours avant la date d'intervention de cet acte.

 

Article 22: Résultats-Affectation et répartition

Le bénéfice distribuable de la période de référence est constitué par le bénéfice de l'exercice, diminué des pertes antérieures et augmenté des reports bénéficiaires. Sont distribuables également toutes sommes portées en réserve.

Après approbation du rapport d'ensemble des gérants, les associés décident de porter tout ou partie du bénéfice distribuable à un ou plusieurs comptes de réserves, générales ou spéciales, dont ils déterminent l'emploi et la destination, ou de les reporter à nouveau.

Les sommes dont la distribution est décidée sont réparties entre les associés à proportion, pour chacun d'eux, de sa part dans le capital social. Elles sont mises en paiement dans les trois mois, sur décision, soit des associés, soit à défaut de la gérance.

Les pertes, s'il en existe, à défaut d'une décision des associés affectant à leur compensation tout ou partie des réserves ou du report, à nouveau bénéficiaire des exercices antérieurs, sont portées à un compte "pertes antérieures" inscrites au bilan pour être imputées sur les bénéfices des exercices ultérieurs.

Les associés, par décision collective appropriée peuvent encore décider de la prise en charge de ces pertes selon toutes modalités qu'ils jugent opportunes, auquel cas elles sont supportées par chacun d'eux à proportion de sa participation au capital.

 

Article 23: Conditions de liquidation

La dissolution n'a d'effet à l'égard des tiers qu'après publication. A compter de la dissolution, la dénomination est suivie de la mention "société en liquidation" suivie du nom du ou des liquidateurs.

La personnalité morale de la société subsiste pour les besoins de la liquidation jusqu'à la publication de la clôture de celle-ci.

Ni la société, ni les tiers ne peuvent, pour se soustraire à leurs engagements, se prévaloir d'une irrégularité dans la nomination dans la révocation du liquidateur, dès lors que celles-ci ont été régulièrement publiées.

Ils reçoivent tous règlements, donnent valable quittance, paient les dettes sociales, consentent tous arrangements, compromis, transactions, et plus généralement, font tout ce qui est nécessaire pour la bonne fin des opérations de liquidation.

Si les résultats de la liquidation font apparaître un malus, celui-ci est supporté par les associés dans la même proportion que le boni.

 

Article 24: Jouissance de la personnalité morale

La société ne jouira de la personnalité morale qu'à dater de son immatriculation, effectuée selon les prescriptions réglementaires.

Jusqu'à l'intervention de l'immatriculation, les relations entre associés seront régies par les dispositions de l'article 1842 du code civil, c'est à dire par celles des présents statuts et par les principes du droit applicables aux contrats et obligations.

 

Article 25: Actes accomplis pour le compte de la société en formation

Les personnes qui agiront au nom de la société en formation avant intervention de l'immatriculation, seront tenues des obligations nées des actes ainsi accomplis sans solidarité.

La société, régulièrement immatriculée, peut reprendre les engagements souscrits, qui sont alors réputés avoir été dès l'origine, contractés par elle.

 

Article 26: Publicité

Tous pouvoirs sont donnés à la gérance pour remplir toutes les formalités de publicité prescrites par la loi et les règlements et notamment signer tous avis à insérer dans un journal d'annonces légales.

 

Article 27: Frais

Tous les frais, droits et honoraires des présentes, et leurs suites, seront supportés par la société, portés en frais généraux dés la première année, et en tout cas avant toute distribution de bénéfices.

Fait à [lieu],
le [date].

Les présentes sont en outre soumises au droit de timbre.

 

wpeBB.jpg (869 octets) CONCLUSION

La société civile immobilière est désormais couramment usitée afin d'acquérir, organiser et gérer un patrimoine immobilier.

Elle trouve sa pertinence pour les époux qui souhaitent préparer leurs enfants à la chose immobilière avant l'héritage mais aussi afin d'éviter les difficultés de partage.

En effet, chaque héritier recevra des parts de SCI en lieu et place des biens eux-mêmes.

Elle est particulièrement utile pour les concubins afin d'assurer l'avenir du survivant.

Les travailleurs indépendants pourront se louer à eux-mêmes au travers de la SCI et s'assurer ainsi un complément de retraite.

Enfin, elle permet à des amis ou à toutes personnes étrangères de s'associer pour acquérir un bien important et le gérer.

Grâce à un effet de levier par l'emprunt, il sera possible de se créer un patrimoine.

Au contraire de la propriété en indivision, la SCI assure pérennité et sécurité. En effet, "nul n'est obligé de rester en indivision".

Cette phrase est lourde de conséquences tant la vente inorganisée ou forcée d'un bien peut être catastrophique pour son propriétaire.

Vous avez à votre disposition, deux formules fiscales pour la SCI.

La SCI de location est devenue de pratique courante. Cependant, sa souplesse ne doit pas faire oublier la complexité de la fiscalité et le recours à un spécialiste nous paraît opportun.

Cette page est extraite du site edvfrance, a été mis à jours par la rédaction de Passerelle Eco

 
 
 

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